Как сменить управляющую компанию

Многие граждане недовольны тем, как обслуживают их дома. Но не многие знают, что поручить управление своим имуществом можно другой организации.

Право на выбор новой управляющей компании закреплено в Жилищном кодексе РФ от 29 декабря 2004г. №188-ФЗ (далее - ЖК РФ). Этому вопросу посвященраздел 8 ЖК РФ - «Управление многоквартирными домами». В разделе установлены не только правила выбора способа управления домом, но и условия и основания смены одной управляющей компании (далее - УК) на другую.

Самый удобный момент воспользоваться возможностью выбора новой УК или сменить способ управления домом — истечение срока действия договора с прежней компанией. Узнать этот срок можно в самой УК. Такой до­говор считается автоматически продленным на прежний срок действия, если по истечении срока его действия ни одна из сторон не заявила о его прекращении. Следовательно, за месяц до истече­ния срока договора с УК собственники помещений должны направить ей уведомление о том, что они не хотят продлевать договор на прежних условиях или отказываются от ее услуг вообще.

Однако направлять такое извещение в инди­видуальном порядке жители не вправе. Дело в том, что по закону в каждом доме может быть не более одной УК. Следовательно, собственники квартир и нежилых помещений должны предварительно до­говориться о том, когда и как они совместно будут избавляться от старой управляющей компании.

Шаг 1

ВЫБИРАЕМ  УПРАВЛЯЮЩУЮ КОМПАНИЮ, С КОТОРОЙ  ПРЕДПОЛАГАЕМ СОТРУДНИЧАТЬ

Первое, что необходимо сделать при смене УК: организовать инициатив­ную группу собственников.Ведь прежняя компа­ния, как показывает практика, просто так дом не передаст, любыми путями стараясь оставить его под своим управлением. И здесь важнейшую роль играет сплоченность и активность собственников, отстаивающих свои законные интересы.

Рассмотрим перечень данных, которые собственникам стоило бы выяснить при выборе новой УК:

1. Организационная состоятельность: сроки су­ществования УК, объем уставного фонда, сведения о финансово-экономическом состоянии, штатный состав.
2. Опыт деятельности по управлению домами: длительность работы УК на рынке жилищно-ком­мунальных услуг, отзывы о ее деятельности.
3. Жилищный фонд в УК: число домов в управлении, их адреса, полнота информации о домах, экономический анализ ситу­ации в домах; четкое представление о проблемах вашего дома, способах их решения; система взаи­модействия с поставщиками ресурсов; конкретные предложения по начальному этапу управления ва­шим домом; сведения о размерах будущих плате­жей собственников (тарифная политика).
4. Уровень документальной готовности к управлению домом: типовой договор с собственниками, наличие перечня обязательных и дополнительных работ и услуг.
5. Кадровый состав компании: опыт и квалификационные возможности персонала УК, наличие и численность технического персонала.
6. Материальные ресурсы УК: материальная база, в том числе спецтехника, возможность ведения аварийных работ.
7. Открытость и прозрачность компании: готовность дать сведения о других домах в управлении УК, о финансовом положении УК, учредителях и учредительных документах, о размере планируемого вознаграждения УК, о степени документального подтверждения предоставляемых сведений.
8. Доступность для жителей: предварительный контакт с собственниками, с инициативной группой; степень удаленности вашего дома от офиса УК, наличие диспетчера.
9. Качество реагирования на запросы собственников: готовность к переговорам по совершенствованию договора и приложений к нему, готовность заключить договоры индивидуально с каждым собственником.
10. Видение перспектив развития дома: предложения по использованию общедолевой собственности, в том числе придомовой территории; предложения по экономии энергоресурсов.

У каждой компании достаточно аргументов в свою пользу. Главные из них и самые очевидные - чистые и ухоженные дворы, отремонтированные фасады и подъезды. Но помимо видимых глазу услуг, управляющие организации осуществляют большой комплекс скрытых от глаз клиента работ на домах. Поэтому прежде, чем принять решение, помимо осмотра доступных мест - дворов, подъездов, мусоропроводов, лифтов, - необходимо получить объективную информацию путем опроса собственников дома, который обслуживает компания-претендент. Если УК нечего скрывать, они сами обеспечат вам доступ и дадут возможность осмотреть и оценить состояние крыши, подвала, инженерных коммуникаций и ознакомят вас с перечнем, характеристиками и стоимостью услуг. Подобная «экскурсия» поможет вам реально оценить возможности организации и ее отношение к своим обязательствам.

Созвонитесь с несколькими приглянувшимися вам УК, обсудите возможность заключения договора обслуживания. Пригласите представителя компании на собрание собственников.

Шаг 2

ПРЕДУПРЕЖДАЕМ ЖИЛЬЦОВ О ПРОВЕДЕНИИ СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ

В каждом многоквартирном доме в соответствии с ЖК РФ есть свой «парламент» — высший орган самоуправления дома в виде общего собрания собственников жилых и нежилых помещений. Только общее собрание вправе принимать решение о выборе управляющей компании.

Участие в общем собрании — право, но не обязанность собственников. Отказаться от участия в нем вправе любой из соседей. Но собственники, не принимавшие участия в общем собрании, должны знать:они обязаны будут исполнять решение собрания, принятое без их участия и против их воли!

Инициатором проведения общего собрания может быть любой собственник помещения в многоквартирном доме. Изменять повестку дня, обозначенную инициатором собрания, запрещено. Даже сами инициаторы вправе внести изменения в повестку не позднее 10 дней до даты собрания и лишь известив собственников в установленном ЖК порядке.

Собрание может быть проведено в двух формах — очной и заочной.

Особое внимание при организации собрания надо уделить вопросам извещения соседей. Каждому собственнику вручите уведомление под роспись (или пришлите по почте заказным письмом с уведомлением). Также наклейте в каждом подъезде объявление с датой, местом и временем проведения собрания. Должно быть указано, кто это собрание инициирует (Иванов Иван Иванович, квартира №1), а также повестка, которая может состоять из двух пунктов: расторжение договора с прежней управляющей компанией и заключение договора с новой. Помните, что эти объявления нужно расклеить как минимум за 10 дней до даты собрания.

Шаг 3

ПРОВОДИМ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Прежде чем начать собрание, необходимо выяснить, собрался ли кворум. Кворум считается достигнутым при наличии 50% + 1 голос. Число голосов считают по долям в праве собственности на общее имущество, а не по количеству собственников. Доля каждого собственника пропорциональна площади квартиры. Обычно число голосов у одного собственника равно числу имеющихся в его квартире квадратных метров.

Закон гласит, что голосование на общем собрании собственников помещений осуществляется как лично, так и через своего представителя. Однако на практике собрать хотя бы половину жильцов дома в одно время и в одном месте довольно проблематично. Как правило, на собрание приходят самые активные собственники, остальные же под тем или иным предлогом остаются в стороне. Выход в таком случае один - выбирать очно-заочную форму голосования, и после того, как проголосуют присутствующие на собрании жильцы, пройти по квартирам и узнать мнение всех остальных. Кворум в этом случае будет достигнут обязательно.

Собрать все подписи в один день вряд ли получится, так что в протоколе общего собрания надо определить срок, в течение которого все желающие смогут выразить своё мнение. Во избежание обвинений в фальсификации результатов, советуем ходить по квартирам не в одиночку, а группой, в которую входят как сторонники перехода в новую УК, так и его противники.

Не забудьте, что по каждому пункту голосования должны быть варианты ответа не только «За» и«Против», но и «Воздержался».

Собрание обязательно должно протоколироваться: простым голосованием утверждают секретаря, который все конспектирует. Предоставьте слово представителю новой УК. Он, конечно, будет нахваливать свою компанию. От того, насколько грамотно он ее разрекламирует, во многом зависит успех вашей затеи. Хотя еще больше он зависит от того, насколько плохо свои обязанности выполняет ваша нынешняя УК.

Шаг 4

ГОЛОСОВАНИЕ

Решение о смене управляющей компании принимается простым большинством голосов. Учтите, что, как и при определении кворума, голоса в нашем случае считаются не по количеству людей, а по количествуквадратных метров, собственником которых является голосующий, и по доле этого метража в общей площади дома.

Голосование считается проведенным, если в нем приняли участие 50% +1 голос собственников дома. Арешение считается принятым, если за него проголосовало 50% + 1 голос от числа всех голосовавших.

Шаг 5

ГОТОВИМ ПРОТОКОЛ СОБРАНИЯ

ЖК не устанавливает никаких требований к форме протокола, а нормативных актов, которые бы регламентировали правила его ведения, нет. Но существует сложившаяся практика ведения протоколов. Протокол должен быть составлен в письменной форме, подписан председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. В протоколе в обязательном порядке указываются дата и место проведения общего собрания собственников, повестка дня, кворум.

Решение общего собрания собственников о смене УК должно быть доведено до сведения всех собственников помещений, в том числе и не принявших участие в собрании, в течение 10 дней со дня принятия этого решения (для этого достаточно вывесить объявления с результатами голосования во всех подъездах дома). Протокол нужно изготовить в 10-дневный срок.

Закон гласит, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Вместе с тем собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суде решение, принятое общим собранием с нарушением установленных ЖК РФ требований в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд втечение 6 месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

И самое главное. В случае, если собственники проголосовали за смену УК, необходимо известить об этом как старую, так и новую УК. С момента принятия решения общего собрания о смене УК, старая УК в течение 30 дней обязана передать новой всю техническую документацию о доме.

 

Статья подготовлена специалистом КП Орского филиала ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Оренбургской области».